Δυσοίωνες για ακόμη μια φορά αναμένονται οι εξελίξεις στην Ελληνική κτηματαγορά και το 2017. Ένας κλάδος που πολιορκείται 8 συναπτά έτη από μια άτακτη φοροεισπρακτική τακτική από την εκάστοτε κυβέρνηση, ένας κλάδος που οι επαγγελματίες και τα συναφή επαγγέλματα που αριθμούν σε 3.000 βρίσκονται στο στάδιο του αφανισμού.
Η Ελληνική κτηματαγορά σήμερα αριθμεί περισσότερα από 250.000 ακίνητα που βρίσκονται προς διάθεση αναζητώντας μνηστήρες τόσο εγχώριους όσο και αλλοδαπούς που επιθυμούν να αποκτήσουν την πολυπόθητη χρυσή βίζα πενταετούς διάρκειας με δικαίωμα ανανέωσης.
Η μαζική διάθεση των προς πώληση ακινήτων σε συνάρτηση με τη μηδενική ζήτηση οδηγεί τις αξίες σε μια συνεχή πτώση που επιταχύνεται λόγω τόσο των ενεργών φορολογικών επιβαρύνσεων όσο και του φόρου υπεραξίας, ενός φόρου που νομοθετήθηκε από την προηγούμενη κυβέρνηση, αλλά «πάγωσε» για δύο χρόνια λόγω πλήρους αδυναμίας εφαρμογής του.
Τον φόρο υπεραξίας τον πληρώνει ο πωλητής για το κέρδος που μπορεί να προκύψει από την αγοραπωλησία του ακινήτου.
Επισήμως, το υπουργείο Οικονομικών δεν έχει πάρει θέση επί του θέματος.
Γεγονός είναι ότι ακόμη και σήμερα δεν υπάρχει τεχνική δυνατότητα για επιβολή του μέτρου, οπότε το πιο πιθανό σενάριο είναι ότι θα παραταθεί για τουλάχιστον ένα χρόνο η περίοδος «παγώματος».
Σε μια χώρα που οι πολίτες της έχουν χάσει περισσότερο από το 40% της αξίας της περιουσίας τους, υποχρεούνται να πληρώνουν το στεγαστικό τους δάνειο αλλά και τους φόρους, με βάση τις τιμές που αγόρασαν πριν από μερικά χρόνια.
Η Ελληνική οικονομία οδηγείται καθημερινά σε αδιέξοδο γεγονός που αποδεικνύεται από την ραγδαία αύξηση των κόκκινων δανείων.
Το 2015-2016 υπήρχαν περίπου 1,2 εκατ. στεγαστικά δάνεια και σύμφωνα με την ΤτΕ, το 38% αυτών δεν εξυπηρετείται κανονικά, δηλαδή πάνω από 450 χιλιάδες στεγαστικά, συνολικής αξίας 40 δισ. ευρώ.
Σήμερα στο «κόκκινο» είναι περισσότερα από 2,7 εκατομμύρια δάνεια με συνολικές οφειλές σχεδόν 98,5 δισ. ευρώ, ενώ, αν μετρηθούν και τα δάνεια που βρίσκονται σε καθυστέρηση μικρότερη των 90 ημερών, ο αριθμός ξεπερνά τα 3 εκατομμύρια και η οφειλή τα 108 δισ. ευρώ.
Η χαριστική βολή στη κτηματαγορά θα δοθεί από την έναρξη των πλειστηριασμών, γεγονός που πραγματοποιηθεί εντός του 1ου 6μηνου του 2017, οι θεσμοί πιέζουν την ελληνική κυβέρνηση να προβεί σε όλες τις απαραίτητες διαδικασίες για την νομοθέτηση των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών και την άμεση έναρξη τους.
Θεωρούμε ότι εφόσον ψηφιστεί το νομοθετικό πλαίσιο εντός του επομένου 3μηνου θα δούμε τους πρώτους πλειστηριασμούς τον Ιούνιο μήνα.
Τα ακίνητα που οι τράπεζες δείχνουν αποφασισμένες να βγάλουν στο σφυρί για αρχή, είναι πολυτελή ακίνητα, διαμερίσματα, βίλες και εξοχικά που είναι δηλωμένα ως πρώτη κατοικία και ανήκουν σε «πτωχευμένους» επιχειρηματίες και εφοπλιστές.
Οι τράπεζες δείχνουν αποφασισμένες να βάλουν φραγή στους στρατηγικούς κακοπληρωτές.
Η πλειονότητα των 7.000 – 10.000 ακινήτων που βρίσκονται στη λίστα, κοσμούν βόρεια και νότια προάστια της Αττικής, ακριβές συνοικίες της Θεσσαλονίκης και σε κοσμοπολίτικα νησιά καθώς και σε άλλες περιοχές της χώρας.
Τα ακίνητα που βρίσκονται στη λίστα, είναι σε περιοχές που την εποχή του σκληρού life style οι τιμές άγγιζαν τις 6.000 ευρώ/τμ – 8.000 ευρώ/τμ, περιοχές που δεν υπήρχαν ακίνητα προς πώληση και οι ζητήσεις στα μεσιτικά γραφεία έφθαναν κατά κόρον, ζητήσεις που δεν μπορούσαν να εξυπηρετηθούν διότι δεν υπήρχαν ακίνητα προς πώληση.
Σήμερα αυτή η εικόνα έχει αλλάξει, με μια μικρή αναζήτηση σε διαδυκτιακούς τόπους αγγελιών, θα βρείτε πλήθος αγγελιών από τις γειτονίες του Π. Ψυχικού, της Εκάλης, της Πολιτείας, της Κηφισιάς, της Βουλιαγμένης, του Γκόλφ Γλυφάδας και του Περιφερειακού Λυκαβηττού.
Ενώ θεωρούμε ότι πολλά θα είναι τα ακίνητα στη περιοχή του Αγίου Στεφάνου.
Περιοχές που πολλές φορές αν δεν ήσουν ένα μέρος του ένδοξου life style δεν θα είχες προτεραιότητα στα μεσιτικά γραφεία και στους κατασκευαστές.
Οι εποχές αλλάζουν και τα άλλοτε golden boys και τα υψηλόβαθμα στελέχη εταιρειών, σήμερα αναγκάζονται να εγκαταλείψουν τις γειτονίες των άνωθεν περιοχών, λόγο μείωσης των εισοδημάτων τους με αποτέλεσμα να μην μπορούν να καταβάλουν τη δόση του στεγαστικού τους δανείου καθώς και τα έξοδα διατήρησης του ακινήτου.
Ενώ τα προς πώληση ακίνητα συνεχώς αυξάνονται στις καλές περιοχές και οι τιμές είναι πραγματικά συμπιεσμένες δημιουργώντας πραγματικές ευκαιρίες (μονοκατοικία 600 τμ στην Εκάλη πωλείται 1.500.000, οροφοδιαμέρισμα 220 τμ στη Πολιτεία πωλείται 350.000), ευκαιρίες που ακόμη και αυτές δεν βρίσκουν μνηστήρες.
Αντιλαμβανόμαστε όλοι μας ότι με την έναρξη των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών και τη πρώτη λίστα των 7.000-10.000 ακινήτων στις καλές περιοχές της Αττικής, θα αποτελέσουν ένα επιπλέον όπλο σκληρής διαπραγμάτευσης στον εν δυνάμει αγοραστή του σήμερα και θα οδηγήσει γενικότερα τις τιμές σε μια πτώση που πιστεύουμε θα αγγίξει κατ΄ ελάχιστο το 10%.
Βάσει των πληροφοριών μας το μεγαλύτερο μέρος των ακίνητων που βρίσκεται στη λίστα, είναι ακίνητα 10-15 ετών, ακίνητα που είχα κατασκευαστεί το 2000-2006.
Όσον αφορά τους πλειστηριασμούς γενικότερα, θεωρούμε ότι οι συμβολαιογράφοι θα συμμετέχουν στις διαδικασίες για στεγαστικά δάνεια που θα υπερβαίνουν τις 300.000 – 400.000 ευρώ, προσπαθώντας να προφυλάξουν τη μικρή ιδιοκτησία.
Γεγονός που θεωρούμε ότι θα αποτελέσει μια ασπίδα στη γενικότερη κτηματαγορά των Δυτικών και Ανατολικών προαστίων και στη μεσαία οικονομική τάξη.
Γράφει: Θεμιστοκλής Μπάκας- Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates.
