Tο μείζον κοινωνικό πρόβλημα του κόστους στέγασης θα μας απασχολήσει και το 2024, όπως εκτιμούν παράγοντες της αγοράς, με τα ενοίκια να καταγράφουν από το 2018 μέχρι και σήμερα σωρευτική αύξηση από 43,2% έως και 52,1% σε ό,τι αφορά ακίνητα κατάλληλα για οικογένεια. Οι υψηλότερες αυξήσεις, σύμφωνα με μελέτη του Πανελλαδικού Κτηματομεσιτικού Δικτύου E-Real Estates, καταγράφονται κυρίως σε μικρότερα ακίνητα, κατάλληλα για φοιτητές.
Αυξήθηκαν τα ενοίκια στις φοιτητικές περιοχές της Αττικής
Συγκεκριμένα, και σύμφωνα με πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης φοιτητικής κατοικίας αυξήθηκαν κατά 53% στην Αθήνα, ενώ δεύτερη στη λίστα έρχεται η Πάτρα με 49,23% για το χρονικό διάστημα 2017-2022. Τη φετινή χρονιά, δε, καταγράφηκε επιπλέον αύξηση της τάξεως του 12%-16% κυρίως στις φοιτητικές περιοχές της Αττικής.
Οι 9+1 λόγοι που αυξήθηκαν τα ενοίκια
Στη μελέτη το E-Real Estates καταγράφει τους λόγους της ραγδαίας αύξησης του κόστους στέγασης.
Η υποαπόδοση των προηγούμενων χρόνων
Ένας βασικός λόγος είναι η συσσώρευση πολλών ετών της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης.
2. Ο ρόλος των τραπεζών
Από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών (400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019), όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17δις ευρώ, το 2021 άγγιξαν τα 900εκατ. ευρώ και το 2022 τα 1,2 δις ευρώ (στόχος για το 2023 είναι τα 1,5 δις ευρώ ) με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή.
Παράλληλα, τα τραπεζικά ιδρύματα, πλέον, για τη χορήγηση στεγαστικού δανείου ζητούν το 25%-30% της αξίας του ακινήτου ως ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη, τη στιγμή που εν μέσω μνημονιακών χρόνων ελάχιστοι συμπολίτες μας κατάφεραν να αποταμιεύσουν ποσά της τάξεως των 40.000€-50.000€ (για αγορά ακινήτου αξίας 160.000€).
3. Μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, οι επενδύσεις για την ανέγερση νέων κατοικιών στην Ελλάδα κατέγραψαν συνολική πτώση της τάξεως του 95% το διάστημα από το 2007 μέχρι το τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2016, ενώ η πτώση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας την περίοδο από το 2005 έως το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2016 άγγιξε το 93% . Είναι χαρακτηριστικό ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες, ως ποσοστό του ΑΕΠ, μειώθηκαν από το 10,8% το 2007 σε μόλις 0,8% το 2015.
Σχεδόν 15 φορές λιγότερες κατοικίες κατασκευάστηκαν το 2016 σε σύγκριση με το 2007, όταν η οικοδομική δραστηριότητα βρισκόταν στο απόγειό της. Το πρώτο οκτάμηνο του 2016 ολοκληρώθηκαν μόλις 4.853 νέες κατοικίες, όταν το αντίστοιχο διάστημα του 2007 είχαν κατασκευαστεί 71.936 κατοικίες σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ.
4. Πλειστηριασμοί
Σύμφωνα με δημοσιεύματα για το έτος 2021, στους επισπεύδοντες τους πλειστηριασμούς, ήτοι τράπεζες και servicers, εξακολουθούν να καταλήγουν επτά στα 10 ακίνητα που βγαίνουν στο «σφυρί».
Η έναρξη των πλειστηριασμών, ακόμη και για οφειλές κάτω των 30.000€, αποδεικνύουν ότι έχουν «επιστρέψει» στη κανονικότητα του παρελθόντος, τη στιγμή που οι οικονομικές προκλήσεις επηρεάζουν άμεσα το κόστος διαβίωσης των συμπολιτών μας και δεν θυμίζουν σε τίποτα συνθήκες υγιούς οικονομίας. Μόνο το πρώτο εξάμηνο του 2022 έγιναν πάνω από 17.500 πλειστηριασμοί κατοικιών. Εκπρόσωπος εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων σε συνέντευξη του ανάφερε ότι ένα ποσοστό 20%-25% του συνόλου των ακινήτων που έχουν στη κατοχή τους θα βγουν σταδιακά προς πώληση τα επόμενα πέντε χρόνια.
Αν ένα ποσοστό της τάξης του 25%-30% των 700.000 ακινήτων οδηγηθεί σε ρευστοποίηση τα επόμενα χρόνια, δηλαδή περί τα 200.000 ακίνητα, θα υπάρξει ραγδαία μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας τα επόμενα χρόνια. Τη στιγμή, μάλιστα, που το μεγαλύτερο μέρος των αγοραστών είτε είναι funds «συνεργασίας», είτε εγχώρια ή μη ιδιωτικά επενδυτικά σχήματα, είτε μέρος των ιδιωτών, δεν στοχεύουν στην ιδιοκατοίκηση, αλλά στην εκμετάλλευση του ακινήτου.
5. Μείωση της ιδιοκατοίκησης
Το 2019 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ήταν 75,4%, το 2020 κυμάνθηκε στο 73,9%, το 2021 στο 73,3% και το 2022 στο 72,8%. Δηλαδή, η ιδιοκατοίκηση στη χώρα μας μειώθηκε κατά 2,6 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2022. Το 2022 ήταν η πρώτη χρονιά που καταγράφηκε ποσοστό ιδιοκατοίκησης μικρότερο και από τα χρόνια των μνημονίων.
Τις δύσκολες χρονιές για την ελληνική οικονομία και κατ’ επέκταση για το σύνολο των πολιτών, όπως το 2016, 2017 και το 2018, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ήταν 73,9% , 73,3% και 73,9% αντίστοιχα.
Η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης κατά 2,6 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2022, σε απόλυτα νούμερα, αντιστοιχεί περίπου σε 102.695 κατοικίες (3.949.900 το στεγαστικό απόθεμα –Eurostat 2019).
6. Συσσωρευμένη ζήτηση / Μικρή διαθεσιμότητα
Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι από αυτές προ οικονομικής κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου. Άρα, μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 – 200.000 κατοικίες. Ουδέποτε η κτηματαγορά διέθετε τόσο μεγάλο απόθεμα κατοικιών προς μίσθωση και ιδιαίτερα μέσα σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα – η ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη.
Η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών προς μίσθωση και ταυτόχρονα οι όροι χορήγησης νέων στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά ιδρύματα (που πλέον ζητούν το 25% -30% ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη στην αγορά του ακινήτου), σε συνάρτηση με τους σημερινούς μισθούς και την αύξηση των εξόδων για τον οικογενειακό προϋπολογισμό με έμμεσους ή/και άμεσους φόρους μέσα στην δεκαετία, οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσο αφορά τις μισθώσεις.
