Η ελληνική αγορά ακινήτων προσέλκυσε σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον, παρά τις αρνητικές εξελίξεις στο διεθνές περιβάλλον και τις αβεβαιότητες που ανακύπτουν κατά την τελευταία διετία από την εντεινόμενη γεωπολιτική αστάθεια.
Το προσεχές 12μηνο θεωρείται δύσκολο, σύμφωνα με τους παράγοντες της αγοράς, λόγω της χαμηλής ρευστότητας, της αύξησης των επιτοκίων, της ραγδαίας αύξησης του κόστους κατασκευής, του υψηλού πληθωρισμού, του νέου κύματος «κόκκινων» δανείων και της προσαρμογής των ακινήτων στη πράσινη μετάβαση που αποτελούν τις μεγαλύτερες προκλήσεις.
«Οι κατηγορίες των ακινήτων που αναμένεται να δεχτούν το επενδυτικό ενδιαφέρον είναι οι κατοικίες, οι φοιτητικές εστίες και τα logistics που διατηρούν τη δυναμική τους. Παράλληλα, αρνητικό παράγοντα αποτελεί το γεγονός ότι οι τιμές πώλησης δεν έχουν προσαρμοστεί προς τα κάτω, όπως αναμένουν πολλοί ειδικοί του κλάδου, με αποτέλεσμα να αποτελεί ανάχωμα στην ολοκλήρωση περισσότερων συναλλαγών», αναφέρει ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Κτηματομεσιτικού Δικτύου, Θεμιστοκλής Μπάκας.
Οι 22+2 «προκλήσεις» που θα διαμορφώσουν την εικόνα της κτηματαγοράς το 2024
1) Τιμές οικοδομικών υλικών/οικοπέδων: Η ακρίβεια των υλικών και η ενέργεια έχει κάνει ακόμα ακριβότερη την κατασκευή και άρα το τελικό κόστος ενός ακινήτου. Η αύξηση του κόστους κατασκευής αγγίζει ακόμη και το 50%-60%. Παράλληλα, από το 2018 έως και σήμερα, έχουν αυξηθεί αισθητά τόσο οι ζητούμενες τιμές πώλησης των οικοπέδων, όσο και τα ζητούμενο ποσοστό αντιπαροχής.
2) Πράσινη μετάβαση: Με τη διάταξη στο νόμο 4936/2022 (νέος κλιματικός νόμος) προβλέπεται ότι από την 1 Ιανουαρίου 2025 απαγορεύεται η πώληση και εγκατάσταση καυστήρων πετρελαίου θέρμανσης. Αλλαγές που έχουν ήδη δρομολογηθεί από τη στρατηγική της ΕΕ για τη βιοποικιλότητα με ορίζοντα το 2030, με στόχευση τη μείωση των εκπομπών αερίων θερμοκηπίου από τα κτίρια κατά 60%. Η πράσινη προσαρμογή των ακινήτων θα ανεβάσει το κόστος κατασκευής και τις τιμές πώλησης, ενώ ενδέχεται σύμφωνα με την επικεφαλής του ESG για τον γερμανικό επενδυτικό όμιλο DWS Group, Aleksandra Njagul, «να φτάσουμε σε ένα σημείο στο άμεσο μέλλον, όπου ακίνητα τα οποία δεν πληρούν τα κριτήρια να μην μπορούν ούτε να πουληθούν ούτε να ενοικιαστούν»
3) Νέα Στεγαστικά δάνεια: Από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών (400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17 δις ευρώ, το 2021 άγγιξαν τα 900 εκατ. ευρώ και το 2022 άγγιξαν τα 1,2 δις ευρώ. Στόχος για το 2023 είναι τα 1,3-1,5 δις ευρώ – συμπεριλαμβάνονται οι αιτήσεις του προγράμματος «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ»- με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή.
4) Πληθωρισμός: Με βάση τον εναρμονισμένο δείκτη τιμών καταναλωτή της Eurostat, ο πληθωρισμός προβλέπεται να υποχωρήσει από 4,3% σε μέσα επίπεδα φέτος στο 2,8% το 2024 και περαιτέρω στο 2,4% το 2025. Ο δομικός πληθωρισμός – που δεν περιλαμβάνει τις τιμές ενέργειας, τροφίμων, αλκοόλ και καπνού – αναμένεται να μειωθεί από 5,7% φέτος στο 3,2% το 2024 και το 2,5% το 2025. Παράλληλα, σύμφωνα με αναλυτές, υπάρχει το σενάριο ανόδου του πληθωρισμού άνω του 3% στις αρχές του επομένου έτους με σημείο αναφοράς την κρίση στο Ισραήλ, και πτωτική πορεία μέσα στον Απρίλιο ή τον Μάιο.
5) Επιτόκια: Με τον πληθωρισμό σε υψηλά επίπεδα, οι Κεντρικές Τράπεζες – ειδικά η ΕΚΤ – θα αναβάλουν τις μειώσεις επιτοκίων. Η FED έχει ήδη ανακοινώσει ότι θα προχωρήσει μέσα στην άνοιξη σε μειώσεις τον δικών της επιτοκίων, τα οποία όμως είναι υψηλότερα κατά περισσότερο από 1% σε σχέση με τα ευρωπαϊκά. Παρόλα αυτά η ΕΚΤ δεν θα προχωρήσει σε μειώσεις επιτοκίων, αν δεν δει τον πληθωρισμό της Ευρωζώνης άλλο ένα τρίμηνο κάτω από το 3%. Η ενδεχόμενη διατήρηση των υψηλών επιτοκίων επηρεάζει την κτηματαγορά τόσο λόγω της αύξησης του κόστους χρήματος για τους επαγγελματίες του κλάδου όσο και για τους εν δυνάμει αγοραστές ακινήτων.
